Bij elke overdracht van een onroerend goed dient er in Vlaanderen een bodemattest aanwezig te zijn. De inhoud van dit bodemattest bepaalt of de overdracht al dan niet kan plaatsvinden. Welke situaties kunnen zich voordoen en wat zijn die volgende stappen die je dient te ondernemen?

OVAM

De Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM) streeft naar een propere bodem in Vlaanderen en reikt dan ook de bodemattesten uit die nodig zijn bij een overdracht van vastgoed. Via hun databank zorgt men ervoor dat ernstig verontreinigde gronden tijdig worden opgespoord én aangepakt.

Is mijn grond een risicogrond of niet?

Een risicogrond is een grond waarop een risico-inrichting gevestigd is of was. Voorbeelden van risico- inrichtingen zijn fabrieken, werkplaatsen, opslagplaatsen en handelingen die een verhoogd risico op bodemverontreiniging kunnen inhouden. Indien de grond een risicogrond is werd deze opgenomen in het grondeninformatieregister (GIR).

Indien er bij OVAM geen risico-activiteit gekend is betreffende de grond dan wordt er een ‘blanco-bodemattest’ afgeleverd. Bijgevolg kan de grond overgedragen worden met dit bodemattest. Echter biedt dit geen 100% zekerheid dat de desbetreffende grond ook vrij van vervuiling is.

In het geval van een gekende risicogrond dan is er een geldig Oriënterend Bodemonderzoek (OBO) vereist. Via dit bodemonderzoek onderzoekt men op initiatief en kosten van de overdrager of er verontreiniging is. Na consultatie van dit onderzoek kan OVAM de overdrager aanmanen om een beschrijvend bodemonderzoek of sanering uit te voeren.
Als het beschrijvend onderzoek geen sanering voorschrijft dan kan het goed alsnog overgedragen worden.

Mijn grond blijkt verontreinigd te zijn, wat nu?

Indien de resultaten van het onderzoek de normen voor bodemsanering wél overschrijden dan is er een sanering nodig. Echter kan de overdragen ontsnappen aan de saneringsplicht indien hij kan aantonen dat hij aan bepaalde voorwaarden voldoet. 

Namelijk, indien de bodemverontreiniging tot stand is gekomen voordat hij eigenaar of exploitant werd én hij op het ogenblik van de overdracht niet op de hoogte was of behoorde te zijn. Indien de eigenaar wel op de hoogte was of behoorde te zijn van de historische verontreiniging, kan de overdrager alsnog een vrijstelling bekomen als de grond verworven werd  voor 1 januari 1993 en de grond erna enkel werd aangewend voor particulier gebruik.

Mocht de overdrager niet voldoen aan deze voorwaarden dan kan het goed pas overgedragen worden:

  1. als blijkt dat er na het beschrijvend bodemonderzoek een sanering nodig is en wanneer voldaan is aan de voorwaarden van een versnelde overdracht (waarbij de koper de verbintenis aangaat om de bodemsanering uit te voeren en een financiële zekerheid stelt tot waarborg van de uitvoering ervan)
     
  2. wanneer het (beperkt) bodemsaneringsproject conform werd verklaard, en de overdrager of verwerver een verbintenis aanging én een financiële zekerheid stelde 

Andere vormen van vrijstelling

Als er een verontreiniging op een perceel voorkomt die niet op dit perceel tot stand kwam, dan is er sprake van ‘verspreiding’ of ‘onderstroming’. Zo kan bijvoorbeeld een verontreiniging zich via het grondwater verspreiden tot op een buurperceel. Dit gebeurt ookdoor atmosferische depositie waarbij verontreinigende deeltjes zich via de lucht verspreiden en neerslaan of bij overstromingen van een verontreinigde rivier waardoor verontreinigd slib op het perceel wordt afgezet.

Wanneer de OVAM, op basis van een grondige motivatie van de bodemsaneringsdeskundige, besluit dat de bodemverontreiniging niet tot stand gekomen is op de grond, dan is de eigenaar, exploitant of gebruiker van deze grond niet verplicht om in te gaan op de aanmaning tot uitvoeren van een beschrijvend bodemonderzoek of een bodemsanering voor die verontreiniging. Dit besluit kan gebaseerd zijn op basis van het dossier of op basis van een schriftelijke aanvraag tot vrijstelling van saneringsplicht. De saneringsplicht rust in dit geval bij de exploitant, gebruiker of eigenaar van de grond waar de bodemverontreiniging wél tot stand kwam. Dit wordt uitdrukkelijk vermeld op het bodemattest of in een brief van de OVAM.

De positie van de koper

Zoals je merkt is de problematiek van de bodemverontreiniging een complexe materie. Indien u door de OVAM wordt aangemaand om een beschrijvend bodemonderzoek en een sanering uit te voeren is het als koper dan ook aangeraden om u goed te informeren. Een overdracht van een verontreinigende grond kan gepaard gaan met serieuze kosten en hier wordt best rekening mee gehouden tijdens de onderhandeling