Terwijl de markt van het residentieel vastgoed de jongste tijd wordt gekenmerkt door een enorme dynamiek, is er rond commercieel vastgoed sprake van ups en downs, onder meer als gevolg van het sterk veranderende consumentengedrag dat sinds enkele jaren voor een toenemende winkelleegstand zorgt. Tegelijk biedt de huidige situatie op de markt van het commercieel vastgoed ook kansen. Dat blijkt uit de reacties die Logic Immo kon sprokkelen bij Paul Luypaert (Dermul), Carla Vandorpe (Center Office) en Arne Barrezeele (KMO Vastgoed).  

Toenemende leegstand

Het Nederlandse bedrijf Locatus is een onderzoeksbureau dat al twintig jaar informatie verzamelt over winkels en consumentgerichte dienstverleners. Van modeboetieks tot kapperszaken, van benzinestations, supermarkten en telefoonwinkels tot shoppingcentra en baanwinkels. Locatus  onderzoekt jaarlijks alle winkelgebieden in de Benelux, en steeds meer Europese steden. Uit een rapport van deze betrouwbare informatieleverancier bleek dat de leegstand van handelspanden in België in 2017 voor het tiende jaar op rij is gestegen. Op 1 januari 2018 stonden 21.027 winkelpanden leeg, 858 meer dan een jaar eerder. De onverminderde stijging geldt zowel voor de aantallen verkooppunten als voor de vierkante meters. De hoogste leegstand zien we in Wallonië (11,6%), gevolgd door het Brussels Gewest (11.0%), Vlaanderen doet het duidelijk beter dan de rest (9,3%). “De markt van de winkelpanden heeft het dan ook niet gemakkelijk”, zegt Arne Barrezeele. “De doorbraak van e-commerce, waarbij België, mede dankzij de jongste generatie consumenten een inhaalbeweging maakt op de buurlanden, speelt daar een rol in. Ook de toenemende mobiliteitsproblemen, die ervoor zorgen dat stadscentra soms moeilijker bereikbaar zijn, en de problematiek van de gehanteerde parkeertarieven maken het voor retailers niet gemakkelijk. Winkelpanden verhuren is tegenwoordig dan ook niet makkelijk, en al zeker niet als ze zich niet op een toplocatie bevinden. Maar commercieel vastgoed draait natuurlijk meer dan alleen om winkels. Op de markt van de kantoren en het industrieel en logistiek vastgoed, stellen we wel een zeer sterke dynamiek vast. Zeker de panden die al een grote huurbezetting hebben, gaan vlot over van de ene investeerder naar de andere.”

De consument dicteert de wet

“De winkelleegstand zorgt inderdaad wel voor wat problemen op de markt van het commercieel vastgoed”, legt Paul Luypaert uit. “Dat heeft niet alleen met e-commerce en met de concurrentie van baanwinkels te maken, maar ook met een ander bestedingsbedrag van de consument die een bepaald gedeelte van het budget dat vroeger naar winkelen ging, nu uittrekt voor onder meer reizen en telecom. De traditionele retail beleeft op zijn zachtst gezegd dan ook moeilijke tijden. De consument dicteert eigenlijk de wet en het is aan de retailers om toegevoegde waarde te creëren. Anders kopen consumenten elders of niet. Half werk leveren kan niemand zich nog veroorloven. We zien dat trouwens ook voor de kantoorpanden. Als ze niet voldoen aan de recentste EPB-normen of aan de verwachtingen qua parkeergelegenheid en toegankelijkheid, dan is het ook heel moeilijk om ze te verkopen of te verhuren. Anderzijds blijft het bekende mantra “locatie, locatie, locatie” voor commercieel vastgoed de sleutel naar succes. De ligging is echt primordiaal. Maar daarnaast moeten handelszaken een inrichting hebben die voldoende beleving uitstraalt zodat ze de consument kunnen verleiden tot kopen. En daarnaast is ook de uitbating van cruciaal belang: een zaak op een topligging die slecht wordt uitgebaat is eveneens gedoemd tot verdwijnen. Alle factoren spelen dus mee. Voor het commercieel vastgoed aan de kust is en in Oostende in het bijzonder, is het natuurlijk ook belangrijk dat hier jaarlijks honderdduizenden vakantiegangers één of meerdere dagen doorbrengen en dan toch gemiddeld een kleine veertig euro per dag spenderen. 

Geen sprake van kommer en kwel

Dat de verkoop en verhuur van winkelpanden enigszins onder druk staat, betekent echter geenszins dat er voor commercieel vastgoed sprake is van kommer en kwel. Enerzijds omdat er ook nog heel wat winkels zijn, waar er heel wat volk over de vloer komt en anderzijds omdat we onder commercieel vastgoed al het vastgoed moeten verstaan dat gebruikt kan worden om handel te drijven. Ook kantoren, opslagruimtes en parkeergarages vallen daaronder.  Specialisten wijzen er dan ook op dat de toenemende leegstand geen reden mag zijn tot panikeren.  De leegstand van winkels op bepaalde locaties zorgt immers ook voor lagere prijzen en misschien dus wel voor een goed moment om in te stappen of om een retailformule te testen als pop-up. En wie goed kijkt naar wat in diverse wereldsteden gebeurt, ziet daar allerlei initiatieven en concepten ontstaan die flink wat volk lokken. Bovendien zorgt de doorbraak van e-commerce ook voor andere kansen voor wie in commercieel vastgoed wil investeren.  De grote e-commercespelers willen immers in het hele land snel en vlot kunnen leveren. Daar hebben ze infrastructuur voor nodig. Opslagplaatsen met een ruime stock dicht bij de klant zijn dan ook gegeerd. In de Verenigde Staten stegen de prijzen van grote loodsen bijvoorbeeld enorm nadat Amazon opslagplaats na opslagplaats kocht. Er zijn ook webshops die fysieke winkels openen en beleving wordt steeds belangrijker. De markt van het commercieel vastgoed staat ook in nauwe correlatie met de economie  in het algemeen en de vooruitzichten daarvoor blijven vooralsnog goed. De komende jaren zal vastgoed worden beïnvloed door een aantal ontwikkelingen. Trends zoals bevolkingsgroei, verstedelijking, toenemende welvaart en vergrijzing hebben allemaal positieve gevolgen voor onroerend goed, ook voor commercieel vastgoed. 

Toenemende vraag naar horecapanden

Ook Carla Vandorpe benadrukt de verscheidenheid van het aanbod in commercieel vastgoed. “De vraag naar horecapanden bijvoorbeeld is in 2018 sterk gestegen. Vooral nieuwe concepten die reeds aanwezig zijn in andere steden en nu hun weg vinden nu ook hun weg naar ondernemers die ze ook in Gent willen uitproberen. Voor winkelpanden geldt de wet die altijd van kracht is geweest: een goede locatie is cruciaal. Soms zijn er locaties die als gevolg van één of ander goed lopend ondernemersinitiatief plots interessanter kunnen worden, terwijl andere locaties dan minder bezoekers over de vloer krijgen. In het algemeen merken wij voor 2018 wel een licht stijgende vraag naar winkelpanden. Het rendement op lange termijn blijft in ieder geval interessant. Voor kantoorpanden zien wij momenteel in Gent een wat moeilijkere markt als gevolg van het circulatieplan en de hoge kostprijs van het parkeren. Hoe dan ook hebben investeerders in commercieel vastgoed behoefte aan professionele begeleiding."

Bron: Logic-Immo nummer 431 17 november - 15 december 2018