Dat we tegenwoordig op een totaal andere manier winkelen heel veel online kopen en dat steeds meer mensen ook steeds vaker hun werk kunnen doen zonder daarvoor naar een vaste plek te gaan op kantoor heeft ook grote gevolgen voor het handelsvastgoed. Arne Barrezeele (KMO Vastgoed) wijst op enkele interessante evoluties, zoals het feit dat ook grote namen uit de distributie zoals Ikea en Brico tegenwoordig ook verkooppunten openen in de stadscentra.
Voordelen voor investeerders
Het is al herhaaldelijk gezegd: sinds de periode van de bijzonder lage rente is ingetreden en sinds duidelijk is dat achter die periode nog niet dadelijk een punt zal worden gezet, hebben investeerders zich massaal op de vastgoedmarkt begeven. Ook de niche van het handelsvastgoed geniet daarbij interesse. En dat is niet verwonderlijk want wie als eigenaar kantoren of winkels verhuurt, weet dat de huurder alle taksen moet betalen, dus ook de onroerende voorheffing die de eigenaar van residentieel vastgoed zelf moet betalen. Over het algemeen zijn ook de huurders stabieler te noemen dan bij verhuur aan particulieren op de residentiële vastgoedmarkt. De huurder baat op deze locatie zijn zaak uit en zal de inrichting naar eigen wens aanpassen, waardoor de handelshuurcontracten gedurende een lange periode blijven lopen, vaak zelfs tot 27 jaar. De huurder staat ook in voor het meeste onderhoud en zal ook de meeste herstellingskosten voor zijn rekening nemen. Bij de particuliere verhuur zal de huurder sneller bij de eigenaar komen aankloppen om een tussenkomst te vragen in allerlei herstellingen. Professioneel vastgoed zorgt voor de investeerders ook meestal voor hogere rendementen dan de eigenaar kan krijgen via de verhuur van residentieel vastgoed. Zeker op de toplocaties kunnen de rendementen makkelijk oplopen.
Niet alleen rozengeur en maneschijn
Maar daar staan ook nadelen tegenover. Zo vragen commerciële panden op een dergelijke toplocatie een erg hoge investering. Ook de risico’s zijn hoger, want handelsvastgoed is erg afhankelijk van de economische conjunctuur. In economisch mindere tijden zal er minder vraag naar panden zijn en kan de huurprijs ook sterk onder druk komen te staan. Zoals al aangegeven is de ligging cruciaal, maar dit kan ook in het nadeel van de investeerder werken. Sommige buurten komen op enkele jaren tijd in een neerwaartse spiraal terecht waardoor de leegstand sterk stijgt. Winkels sluiten, nieuwe winkels blijven weg en de buurt begint te verkommeren. De waardedaling van een handelspand is in dat geval aanzienlijk sterker dan een eventuele waardedaling van residentieel vastgoed. Onvoorspelbare politieke beslissingen kunnen ook voor kleine rampen zorgen. Denk maar aan nieuwe circulatieplannen die het verkeer weghouden of wijzigingen in het parkeerbeleid waardoor klanten liever naar andere steden trekken. Fiscaal gezien is er ook een groot verschil met de particuliere verhuur, aangezien investeerders niet worden belast op het kadastraal inkomen zoals bij residentieel vastgoed maar wel op de ontvangen huur. Gemiddeld gezien gaat zo'n 30% van de huuropbrengsten naar de belastingen.
Specifieke situatie
Bij KMO Vastgoed volgt Arne Barrezeele vanuit zijn passie voor ondernemingen en hun vastgoed de situatie op de markt van het handelsvastgoed op de voet. “Het is duidelijk”, zo geeft hij aan, “dat de situatie van vandaag totaal anders is dan enkele jaren geleden. De doorbraak van e-commerce en de aandacht voor mobiliteit en luchtkwaliteit met als gevolg daarvan ook een reglementering rond de lage emissie waardoor bepaalde wagens de stad niet meer in mogen, zorgen voor een andere manier van winkelen. De toenemende leegstand van handelspanden illustreert de problematiek. Dat zorgt er ook voor dat investeerders tegenwoordig bij het kopen van handelspanden zoveel mogelijk risico’s willen uitsluiten. Met andere woorden: ze willen of een echte toplocatie of de zekerheid dat ze een heel stabiele huurder in hun pand krijgen. Maar een medaille heeft altijd twee zijden en daarom is het zeker niet allemaal kommer en kwel. Want naarmate retailers zien dat meer mensen naar de stad terugkeren, gaan zij ook terug in de stadskern verkooppunten openen. Enkele jaren geleden had niemand het voor mogelijk gehouden dat retailers als Brico en Ikea, die toch bij dé voorbeelden waren waarop ook andere uitbaters van baanwinkels zich hadden geïnspireerd, terug naar de stad zouden komen. En ook die grote namen zijn niet altijd eigenaar van hun panden. Wie een pand aan hen kan verhuren, kan dus goede zaken doen.Met andere woorden: voor panden die zowel beantwoorden aan de energie-eisen van de overheid als aan de comfortwensen van de potentiële huurders, en dit zowel voor winkelvastgoed als voor kantoren.”
Nieuw soort stadsleven
Voorts is een soort nieuw stadsleven aan het ontstaan, met mensen die veel meer dan vroeger bijvoorbeeld buitenshuis gaan ontbijten en die graag onderweg zijn en tussen twee afspraken door de tijd zoet maken met wat werken. Dat kan voor veel mensen tegenwoordig overal, maar ze doen het toch graag in een koffiebar. De als paddenstoelen uit de grond rijzende koffiebars spelen handig in op de trend van de “nieuwe nomaden”. Want dat element mogen investeerders in handelsvastgoed volgens specialisten ook niet vergeten: de mensen die vandaag nog in de steden en de winkelstraten rondlopen zijn anders dan de vorige generatie die echt gericht op zoek ging naar pakweg schoenen en kleren, terwijl de jongeren vandaag meer gericht zijn op gezellig eten of op het onderhouden van de sociale contacten. In ieder geval, ook de panden met koffiebars, maar ook een op één of andere manier speciaal assortiment dat bezoekers een ervaring of beleving kan garanderen, zijn voor investeerders interessant. Die ontwikkeling is maar één illustratie van het feit dat vastgoed meer dan vroeger integraal onderdeel is geworden van de belangrijkste maatschappelijke discussies. Denk maar aan het klimaatverhaal. Niet voor niets benadrukte de Nederlandse vastgoedspecialist Jaap Blokhuis recent dat investeerders in handelsvastgoed tegenwoordig ook een milieurisicokaart opmaken en kijken welke gebieden over afzienbare tijd het gevoeligst zullen zijn voor de stijging van de zeespiegel en voor overstromingsgevaar. "We zullen ons moeten aanpassen aan de realiteit dat de binnensteden veranderen, met veel minder modezaken en meer horeca”, zegt Arne Barrezeele nog. “Maar ook met nieuwe verkooppunten van ketens en zelfs supermarkten. Alles evolueert en dus ook de markt van het handelsvastgoed, waarvan de complexiteit zeker niet vermindert, om het met een understatement te zeggen. Precies daarom kunnen wij als specialisten bij KMO Vastgoed met de kennis die we van de markt hebben een informatievoorsprong uitbouwen die we graag met onze klanten delen. Niet alleen bij de verkoop of verhuur van handelspanden, maar ook bij de problematiek rond het overlaten van een handelsfonds."