Intussen zijn er verschillende nieuwsberichten omtrent de onroerende verhuur en zijn BTW-stelsel de revue gepasseerd. Echter kunnen wij nu met zekerheid meedelen dat er wel degelijk een revolutie door het vastgoedlandschap waait. Hierdoor geeft de overheid stimuli aan de vastgoedontwikkelaars voor het bouwen of vernieuwbouwen van professioneel vastgoed. De nieuwe regels treden in werking vanaf 1 januari 2019, maar de bouwwerken mogen reeds van start zijn gegaan op 1 oktober 2018. 



1. Optionele BTW-heffing voor verhuur van onroerende goederen

In principe is de verhuur van onroerende goederen niet onderworpen aan BTW. Het gaat hier over de situatie waarbij een pand of een deel van een pand wordt verhuurd aan de huurder zonder bijkomende diensten aan te bieden, gaat het niet om dergelijke "passieve" verhuur, maar om een complexe dienst die verder gaat dan enkel gebruik van de ruimte, dan hebben we te maken met een verhuur waarop wel reeds BTW moet worden aangerekend.
Bijvoorbeeld de terbeschikkingstelling van een opslagruimte, terbeschikkingstelling van kantoren, verhuur van parkeerplaatsen/garages,...

Vanaf 1 januari 2019 is het mogelijk om -onder bepaalde voorwaarden- toch BTW aan te rekenen op onroerende verhuur die eerder vrijgesteld was.
De mogelijkheid om voor BTW te opteren, zal bovendien enkel mogelijk zijn voor nieuwe gebouwen of zogeheten vernieuwbouw. Onder vernieuwbouw bedoelt men een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen zoals de aard, bestemming, structuur of waarvan de kosten van de werken minstens 60% bedragen van de waarde van het gebouw na de werkzaamheden.
Belangrijk om hierbij op te merken is dat u als verhuurder voor 1 oktober 2018 geen factuur mag ontvangen hebben of voorschot hebben betaald met betrekking tot de "eerste steenlegging". Voor deze datum mag u wel studieonderzoek en andere intellectuele handelingen gesteld hebben. Dit geldt ook voor afbraakwerken en werken met betrekking tot de grond.

Hierdoor zal de verhuurder BTW kunnen aanrekenen op de periodieke huurprijs. In ruil hiervoor kan hij onmiddellijk de BTW recuperen op de oprichtingskosten van het gebouw. Dit is niet het geval wanneer hij het gebouw zonder BTW verhuurt. In de mate dat de huurder recht heeft op BTW aftrek, zal hij de aangerekende BTW ook kunnen terugvragen. Voor de huurder kan het dus ook interessant zijn omdat de huurprijzen wellicht gaan dalen, gezien de verhuurder de BTW niet langer dient te verrekenen in de huurprijs.

Basisvoorwaarden voor de optie op BTW

Het basisprincipe van de nieuwe regels blijft behouden. Er wordt voorzien in een optioneel stelsel waarbij verhuurder en huurder er gezamelijk voor kunnen kiezen om een overeenkomst al dan niet aan BTW te onderwerpen.

- de huurder gebuikt het gebouw exclusief voor een BTW-plichtige activiteit (BTW-belast of -vrijgesteld)
- de optie strekt zich uit tot het bijhorend terrein indien dit mee wordt verhuurd
- delen van gebouwen kunnen afzonderlijk met btw worden verhuurd indien deze zelfstandig verhuurd en gebruikt kunnen worden
- de optie moet door de verhuurder en de huurder samen worden uitgeoefend. Hiervoor volstaat een pro-fisco verklaring in de huurovereenkomst om hun akkoord mee te delen.
- de optie geld voor de volledige duurtijd van de huurovereenkomst

Aandachtspunt: Er zal een herzieningstermijn van 25 jaar -voorheen 15 jaar- gehanteerd worden waarbinnen de bestemming als bedrijfsmiddel niet gewijzigd mag worden. Er dient dus voor een periode van 25 jaar verhuurd te worden onder het BTW-stelsel om de BTW die werd betaald bij de oprichting van het gebouw volledig te kunnen recupereren en of er eventuele correcties nodig zijn.


2. De terbeschikkingstelling van opslagruimtes

Opslagruimtes vormen reeds een uitzondering op de BTW regelgeving en mits aan bepaalde voorwaarden werd voldaan, werden zij verplicht onderheven aan het BTW-regime. Echter betekent de nieuwe wetswijziging ook een versoepeling voor de terbeschikkingstelling van opslagruimtes. Alle gebouwen die hoofdzakelijk (aldus meer dan 50%) als opslagruimte worden gebruikt zullen vanaf 1 januari 2019 als opslagruimte beschouwd worden. Indien er dus minstens 50% van het gebouw voor dergelijke opslag wordt aangewend, kan ook toepassing worden gemaakt van de BTW-regeling. Voorwaarde hierbij is evenwel dat voor het gedeelte dat niet wordt aangewend als opslagruimte, niet meer dan 10% als verkoopruimte mag worden gebruikt.
Voor bestaande gebouwen die hoofdzakelijk als opslagruimte worden gebruikt, kan vanaf 1 januari 2019 geopteerd worden voor de toepassing van BTW. Dit geldt ook voor lopende overeenkomsten die op dit ogenblik nog niet aan BTW zijn onderworpen. 

3. Kortstondige verhuur (< 6 maanden)

Daarnaast wordt er ook duidelijkheid verschaft over korstondige verhuur, die niet langer dan 6 maanden bedraagt. De verhuur van onroerende goederen (verschillend van woninghuur) met een maximum periode van 6 maanden zal met ingang van 1 januari 2019 van rechtswege onderworpen worden aan 21% BTW. Indien de huurder of verhuurder een professioneel of particulier is, speelt hierbij geen rol. Dit nieuwe regime zal geen toepassing vinden voor volgende gevallen:

- de verhuur van onroerende goederen bestemd voor bewoning;
- verhuur aan natuurlijke personen die de goederen aanwenden voor privédoeleinden of meer algemeen, voor andere doeleinden dan die van hun economische activiteit;
- de verhuur aan organisaties zonder winstoogmerk;
- de verhuur aan eenieder die de goederen aanwendt voor vrijgestelde handelingen beoogd door artikel 44, § 2 W. BTW.

Conclusie

Deze belangrijke BTW-hervorming dient zeker toegejuicht te worden. Hiermee worden de Belgische BTW-regels gemoderniseerd en gelijk gebracht met onze buurlanden, die dit principe eerder al invoerden. Daarnaast is het interessanter voor de bouwsector om te investeren in de bouw van nieuwe kantoorgebouwen, magazijnen en ander professioneel vastgoed.

Bron: De Tijd
Publicatie in het Belgisch Staatsblad op 25 oktober 2018.